Статья 44. Утратила силу с 1 июля 2017 года. Градостроительные планы земельных участков

СТ 44 ГрК РФ - Утратила силу с 1 июля 2017 года. - Федеральный закон от 03.07.2016 N 373-ФЗ.

1. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется
применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов
капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.

2. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе
проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

3. В составе градостроительного плана земельного участка указываются:
1) границы земельного участка;
2) границы зон действия публичных сервитутов;
3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест
допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено
строительство зданий, строений, сооружений;
4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок
распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном
плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка
для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех
предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного
участка;
5) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к
назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном
земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие
градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный
регламент);
6) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального
строительства, объектах культурного наследия;
7) информация о технических условиях подключения (технологического присоединения)
объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее -
технические условия);
8) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для
государственных или муниципальных нужд.

4. В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о
возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

5. Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается уполномоченным
Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Комментарий к Ст. 44 Градостроительного кодекса РФ

1. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к различным градостроительным ситуациям. Принципиальными их особенностями являются соотношение состояния территории и застройки. При преобладании застройки на территории они могут быть признаны застроенными. Наоборот, отсутствие застройки на территории позволяет отнести ее к категории незастроенных. Эти различия предопределяют неодинаковое содержание и последовательность операций при подготовке градостроительных планов земельных участков в отношении застроенных и незастроенных территорий.

Так, в первом случае земельные участки характеризуется наличием сложившейся застройки на определенной территории. Наличие застройки означает, что некий фрагмент территории к моменту его рассмотрения уже подвергся градостроительному освоению. Освоение может различаться: наличием отдельных зданий, сооружений, функциональные программы которых могут быть неоднородными; проведением крупномасштабных работ по организации и благоустройству территории (например, при проведении ландшафтных работ, строительстве набережных); формированием открытых пространств, таких как площади. Причем градостроительное освоение может быть поэтапным, то есть происходить на протяжении определенного (в некоторых случаях достаточно длительного) периода времени, либо быть единовременным, когда градостроительные процессы сконцентрированы во времени и направлены на полное осуществление намеченных мероприятий. Кроме того, градостроительное освоение может иметь точечный характер (когда на территории осуществляется строительство отдельно расположенных, практически не связанных между собой объектов), может быть компактным (когда на ограниченном участке территории формируются целостные градостроительные образования), а также рассредоточенным. Эти качества застройки территории находят свое отражение в процессе подготовки градостроительных планов земельных участков.

Наряду с этим в отношении застроенных территорий могут быть выявлены особые ситуации, которые характеризуются взаимосвязью между градостроительным освоением территории и наличием права собственности (аренды) на ее использование. В частности, территории могут быть застроены малоэтажными отдельно стоящими жилыми домами с принадлежащими им земельными участками (например, так называемые коттеджные поселки). Как правило, на такой территории одновременно присутствует большое количество отдельных (разрозненных) собственников (арендаторов), причем право собственности привязано к конкретным земельным участкам. Такая территория может рассматриваться как совокупность отдельных земельных участков, для каждого из которых может быть составлен персональный градостроительный план.

Существуют и другие застроенные территории, которые представляют собой участки с отдельно расположенными многоквартирными жилыми домами. Наряду с помещениями, принадлежащими гражданам на праве частной собственности (квартирами), в общей долевой собственности всех жильцов многоквартирного дома (собственников жилых помещений) будут находиться лестницы, чердаки, подвалы, технические этажи и т.д., а также земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (ст.36 ЖК РФ).

Как следует из ст.16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ (1 марта 2005 г.) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если же земельный участок не сформирован, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, данный земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

2. В указанной выше дифференциации территорий заложена специфическая природа градостроительных факторов, способных не только оказывать влияние на процессы пространственных преобразований на территории, но и идентифицировать правовые основания использования территории. В зависимости от того, к какой из выделенных категорий (групп) относится рассматриваемый участок, зависит процесс подготовки градостроительных планов земельных участков. Таким образом, могут быть определены две различные методические схемы подготовки документов этого вида. Схемы различаются наличием обязательных процедур в их составе, количеством и последовательностью их выполнения, содержанием материалов, разрабатываемых в процессе подготовки документов.

Кардинальное отличие процесса подготовки градостроительных планов земельных участков в отношении к застроенным территориям состоит в том, что в этой ситуации процедура упрощена и может производиться, игнорируя разработку некоторых видов документов. Общая схема, в соответствии с которой осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков, может выглядеть следующим образом.

Подготовка градостроительных планов застроенных земельных участков зависит от того, кто является заявителем по данному вопросу. Если градостроительные планы застроенных земельных участков подготавливаются по заявлению физических или юридических лиц, то наличие документов территориального планирования в качестве основания их подготовки не является обязательным (ч.6 ст.45 ГрК РФ). Несмотря на отсутствие в ряде случаев документов территориального планирования, во всех ситуациях в обязательном порядке должна составляться документация градостроительного зонирования. Наличие правил землепользования и застройки является обязательным этапом, предваряющем подготовку градостроительных планов застроенных земельных участков.

Данными полномочиями наделяются правила землепользования и застройки в связи с тем, что только на этой стадии градостроительной деятельности формируются необходимые материалы для последующего получения информации, включающей: информацию о градостроительном регламенте; комплекс параметров, определяющих пространственные рамки градостроительных изменений земельного участка (например, минимальные отступы от границ земельных участков, обозначающие места, за пределами которых запрещается возводить здания, строения, сооружения); информацию о наличии расположенных в границах земельного участка зданий, строений, сооружений, которые не соответствуют градостроительному регламенту и подлежат приведению в соответствие с градостроительным регламентом путем реконструкции, сноса указанных объектов.

Согласно ч.6 ст.43 ГрК РФ, подготовку градостроительных планов земельных участков следует рассматривать как развитие положений, зафиксированных в проектах межевания. В тоже время ч. 2 ст.44 ГрК РФ трактует подготовку градостроительных планов земельных участков как двойственную ситуацию, предполагающую с одной стороны, наличие проектов межевания как обязательного документа для последующих разработок, а с другой стороны, возможность подготовки градостроительных планов в виде самостоятельного документа.

Иная ситуация возникает в отношении незастроенных территорий. Незастроенные территории предназначены для перспективного градостроительного освоения (строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках). Для этих случаев соответствующие стадии разработки градостроительной документации, включая документацию территориального планирования соответствующих уровней, градостроительного зонирования, а также проектов панировки и проектов межевания является обязательным условием. Подготовку градостроительных планов земельных участков, согласно ч. 10 ст.45 ГрК РФ, следует рассматривать как завершающую стадию разработки градостроительной документации, в связи с чем, в ходе деятельности по их подготовке используются положения, определенные на всех вышележащих уровнях градостроительной документации.

3. Градостроительные планы - вид градостроительной документации по планировке территории, формирующий земельный участок, ограниченный установленными проектными границами, а также границы действия и содержание регламентов, ограничений (обременений) пользования земельным участком и публичных сервитутов в соответствии с красными линиями, другими линиями градостроительного регулирования.

Правовым основанием для разработки градостроительных планов земельных участков является документация территориального планирования, градостроительного зонирования (правил землепользования и застройки), проекты межевания, региональные и местные нормативы градостроительного проектирования и иные различные правила.

Градостроительные планы занимают особое место в системе документов по планировке территории. С одной стороны они обладают всеми качествами, присущими прочим видам документации по планировке территории, таким как проекты планировки территории и проекты межевания территории. С другой стороны они предназначены и разрабатываются для конкретных участков территории муниципального образования, с четко обозначенными и документально закрепленными целями их использования. Причем пространственные границы и параметры участков в обязательном порядке приводятся в соответствие с реальным процессом их освоения (реконструкции) и выделяются с ориентацией на конкретные формы градостроительной деятельности.

Планы в большей степени, чем прочие виды документации должны быть «привязаны» к тем предполагаемым процессам преобразования территории, инициатива по поводу которых существует реально (принадлежит собственникам, арендаторам) и оформлена документально (существует инвестиционно-строительная инициатива и по данному поводу подано заявление). Характерной чертой документации по планировке территории и особенно градостроительных планов является обусловленность процесса их разработки видами и направлениями последующего использования территории, а также их совмещенность во времени (планы разрабатываются как правило в случаях, когда возникает реальная необходимость в их использовании). Поэтому градостроительные планы как вид градостроительной документации определенным образом идентифицируют определенные участки территории как формой их использования, так и отражением юридически оформленного права на них. Градостроительные планы позволяют установить взаимосвязь между процессом градостроительного освоения участка территории и его правообладателем. Иными словами, анализируя содержание комментируемой статьи, можно определить, что реальное освоение (реконструкция) территории возникает как следствие необходимости владения, пользования и распоряжения земельными участками.

4. Градостроительные планы земельных участков представляют собой особый вид градостроительной документации в системе деятельности, направленной на поэтапное и последовательное пространственное преобразование территории. Эти особенности вытекают из ситуации, возникающей в результате того, что планы (как документ) наделяют правообладателя возможностью производить какие-либо градостроительные изменения на территории. Подобная возможность определяется тем, что градостроительные планы завершают процедуру разработки градостроительной документации, начиная от документации территориального планирования всех уровней, градостроительного зонирования, и завершая документацией по планировке территории. Таким образом, в полной мере обеспечивается принцип преемственности градостроительной деятельности. Данная последовательность позволяет осуществлять комплексное управление процессами градостроительного развития территории.

Градостроительные планы земельных участков имеют ряд общих черт с проектами планировки и проектами межевания территорий. Они также являются проектным инструментом, но их действие в правовом отношении носит более предметный и конкретный характер и отличается большей регулятивной и правовой направленностью. Имеется в виду, что, например, в проектах межевания определяются общие принципы использования территории, которые выражаются в выделения определенного количества земельных участков, различающихся, типологическими особенностями, такими как застроенные и незастроенные территории, правовым режимом использования (доступные для освоения потенциальными правообладателями и ограниченного доступа), особенностями, связанными с наделением некоторых участков рядом специальных обременений.

Выделение разнообразных типов и видов участков, тем не менее, не дает основания для того, чтобы процесс градостроительного освоения мог быть осуществлен. Планы земельных участков соответствуют набору прав по градостроительному использованию участков. Такими компонентами, присутствующими в данном виде документации по планировке территории, являются: регламентная информация о видах разрешенного использования земельного участка, а также информация о разрешенном использовании земельного участка; требования к назначению, параметрам и условиях размещения объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для него не устанавливается градостроительный регламент).

Посредством градостроительных планов земельных участков происходит непосредственная реализации разного рода градостроительных мероприятий, связанных с удовлетворением инвестиционно-строительных интересов частных собственников и застройщиков. При этом необходимо учитывать, что этот вид документации наименее трудоемкий и его подготовка предельно ограничена во времени, что делает его доступным для большинства потенциальных застройщиков. Несмотря на это, градостроительные планы земельных участков имеют способность оказывать не косвенное, а прямое управляющее воздействие на процесс развития территории, в зависимости от градостроительных приоритетов.

На стадии подготовки градостроительных планов земельных участков проектные действия сводятся к минимуму. Строго говоря, градостроительные планы земельных участков как вид градостроительной документации не следует рассматривать как проектный документ. В данном случае речь идет о том, что планы земельных участков не проектируются, а составляются. Процесс составления, в отличие от проектирования, представляет собой в большей степени технологическую процедуру. Для ее проведения наибольшую значимость имеет знание того, каким образом может быть получена и представлена необходимая информация, уже существующая к моменту подготовки планов земельных участков. Таким образом, основной массив графической и текстовой информации, необходимой для ее отражения в градостроительном плане земельного участка, не разрабатывается вновь, а практически фиксируется посредством прямого обращения к градостроительной документации вышестоящих уровней, либо с использованием банков данных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности.

Специфика составления градостроительных планов земельных участков заключается, в частности, в том, что для получения сведений, относящихся к разным разделам данного документа, следует использовать информацию, занесенную как в документы градостроительного зонирования, так и в проекты планировки и проекты межевания территории. В частности, границы земельного участка и границы зон действия публичных сервитутов, а также минимальные отступы от границ земельного участка (в целях определения мест допустимого размещения объектов капитального строительства, за пределами которых запрещено проведение строительства различных объектов) определяют, пользуясь документами проектов межевания.

Информацию о градостроительном регламенте, включая информацию о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка; информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном участке вносят в планы земельных участков, руководствуясь положениями правил землепользования и застройки.

Границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд определяются на основании документации о территориальном планировании всех вышестоящих уровней, поскольку специфика размещения этих объектов обусловлена социально-экономическими планами развития территории. Информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия может быть составлена на основе имеющихся в составе проектов планировки территории материалов, определяющих общие принципы размещения данных объектов и установление их границ.

Исключение составляет информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, которая может формироваться только на этапе обращения в уполномоченный орган с заявлением о подготовке градостроительных планов земельных участков.

5. Современная ситуация такова, что градостроительные планы земельных участков (в отличие от проектов межевания) подготавливаются по мере того, как в их наличии возникает необходимость. Такая ситуация с позиции необходимости формирования системы документации обеспечения градостроительной деятельности проблемна для органов публичной власти или застройщиков. Именно это имеется в виду в ГрК РФ, предопределяющие необходимость формирования системы разработки градостроительных планов. Эта система предполагает постоянный процесс пополнения и обновления градостроительной документации данного уровня, которая впоследствии вносится в информационные системы обеспечения градостроительной деятельности в виде дел о застроенных и подлежащих застройке земельных участках (ч.4 ст.56 ГрК РФ). В результате формируются крупные массивы земельных участков с информационными данными. Таким образом, градостроительная деятельность в пределах муниципальных образований приобретает направленный, и что более важно, управляемый характер использования территориального земельного ресурса.

Отличительной особенностью градостроительных планов земельных участков является то, что для подготовки документации данного вида не требуется привлечения сложных технологий. Выбор частей территории муниципального образования (земельных участков), потенциально способных стать объектами градостроительной деятельности, может осуществиться предварительно, а работы по формированию земельных участков проводиться заранее. Причем, заранее можно предсказать экономический эффект данного вида деятельности: он предопределяется многообразными существующими градостроительными ситуациями.

Реализация указанная выше процедуры предполагает, что формируется банк данных земельных участков, учитываемых в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, в котором представлен широкий спектр потенциально возможных градостроительных ситуаций, следствием чего является создание привлекательных условий для инвестирования (в зависимости от величины имеющихся у потенциальных застройщиков инвестиционных ресурсов). Наряду с этим достигается и более общий социально-экономический результат, заключающийся в формировании инвестиционного климата на территории. В подобной ситуации, при наличии возможностей свободного непредвзятого выбора земельных участков, можно ожидать того, что инвестиционные возможности застройщиков, адаптированные к реальной градостроительной ситуации, будут реализованы с наибольшим успехом.

6. Территориальные ресурсы в границах муниципального образования таким образом представляет собой совокупность (систему) земельных участков, ранжированных по комплексу характеристик, отражающие действующие на территории градостроительные факторы. Таким образом могут быть удовлетворены разные экономические и организационные возможности, а также градостроительные предпочтения потенциальных застройщиков и собственников участков.

Градостроительные планы как вид документации по планировке территории еще в большей степени, чем проекты межевания, выявляют перспективные (для освоения, реконструкции) участки и идентифицируют земельные участки и собственников, пользователей. Данные планы формирует правовую основу действий, осуществление которых возможно не иначе как при наличии данного вида документации. Таким образом, вне зависимости от градостроительных особенностей территории, отнесения ее к категории застроенных или незастроенных, подготовка градостроительных планов является обязательной стадией в системе градостроительной деятельности, позволяющей перейти к владению, распоряжению и использованию земельных участков.

Градостроительные планы являются обязательным основанием для совершения следующих операций: подготовки кадастрового плана земельного участка для государственного кадастрового учета и регистрации прав на земельный участок; выноса границ земельного участка на местность; предоставления физическим и юридическим лицам прав на сформированные земельные участки.

При подготовке градостроительных планов исходят из соображений максимальной оптимизации процесса их составления, с тем, чтобы обеспечить срочность получения документации заказчиком (застройщиком). На этот вид документации распространяются общие правила выполнения и оформления проектно-технической документации, одним из которых является обязательное наличие материалов двух видов: графического и текстового. На план наносят кадастровый номер земельного участка, номера зданий и сооружений, участков действия градостроительных ограничений, сервитутов.

7. Как следует из ст.4 Вводного закона, до установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка для получения разрешения на строительство правообладатель земельного участка направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления кадастровый план земельного участка. При этом предоставление градостроительного плана земельного участка для получения разрешения на строительство не требуется, подготовка проектной документации осуществляется на основании архитектурно-планировочных заданий, выдаваемых в соответствии с Законом об архитектурной деятельности, правила п.2 ч.11 статьи 51 ГрК РФ не применяются и уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления проводят проверку соответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию.

После установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка в составе градостроительного плана земельного участка, не указанного в ч. 4 ст.36 ГрК РФ, и в составе градостроительного плана земельного участка из земель, не указанных в ч.6 ст.36 ГрК РФ, указываются данные и информация, предусмотренные ч.3 ст.44 ГрК РФ, за исключением информации, предусмотренной п.4 ч.3 ст.44 ГрК РФ. В составе градостроительного плана указанного земельного участка также должна указываться информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке. В таком случае подготовка проектной документации объекта капитального строительства осуществляется на основании информации, указываемой в составе градостроительного плана земельного участка.

Не требуется предоставление градостроительного плана земельного участка для ввода объекта в эксплуатацию, если разрешение на строительство выдано до введения в действие ГрК РФ, а также в случае, предусмотренном п.1 ч.1 ст.4 Вводного закона. При этом правила п.2 ч.6 ст.55 ГрК РФ не применяются.

Другой комментарий к Статье 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации