Статья 43. Проект межевания территории

СТ 43 ГрК РФ.

1. Подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны.

2. Подготовка проекта межевания территории осуществляется для:

1) определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков;

2) установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.

3. Проект межевания территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта.

4. Основная часть проекта межевания территории включает в себя текстовую часть и чертежи межевания территории.

5. Текстовая часть проекта межевания территории включает в себя:

1) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе возможные способы их образования;

2) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;

3) вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

6. На чертежах межевания территории отображаются:

1) границы планируемых (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории) и существующих элементов планировочной структуры;

2) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи;

3) линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

4) границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;

5) границы зон действия публичных сервитутов.

7. Материалы по обоснованию проекта межевания территории включают в себя чертежи, на которых отображаются:

1) границы существующих земельных участков;

2) границы зон с особыми условиями использования территорий;

3) местоположение существующих объектов капитального строительства;

4) границы особо охраняемых природных территорий;

5) границы территорий объектов культурного наследия.

8. Подготовка проектов межевания территории осуществляется с учетом материалов и результатов инженерных изысканий в случаях, если выполнение таких инженерных изысканий для подготовки документации по планировке территории требуется в соответствии с настоящим Кодексом. В целях подготовки проекта межевания территории допускается использование материалов и результатов инженерных изысканий, полученных для подготовки проекта планировки данной территории, в течение не более чем пяти лет со дня их выполнения.

9. При подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и (или) изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, иными требованиями к образуемым и (или) изменяемым земельным участкам, установленными федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, техническими регламентами, сводами правил.

10. В случае, если разработка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, в границах которой предусматривается образование земельных участков на основании утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, срок действия которой не истек, местоположение границ земельных участков в таком проекте межевания территории должно соответствовать местоположению границ земельных участков, образование которых предусмотрено данной схемой.

11. В проекте межевания территории, подготовленном применительно к территории исторического поселения, учитываются элементы планировочной структуры, обеспечение сохранности которых предусмотрено законодательством об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

12. В случае подготовки проекта межевания территории, расположенной в границах элемента или элементов планировочной структуры, утвержденных проектом планировки территории, в виде отдельного документа публичные слушания не проводятся, за исключением случая подготовки проекта межевания территории для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение красных линий влекут за собой изменение границ территории общего пользования.

Комментарий к Ст. 43 Градостроительного кодекса РФ

1. Проекты межевания территорий представляют собой проектный документ, посредством которого происходит процесс реализации конкретных градостроительных мероприятий, при соблюдении интересов большого количества застройщиков и собственников. Проектное межевание осуществляется таким образом, чтобы реализация градостроительных мероприятий происходила с четкими выявленными и уточненными параметрами деятельности (величиной объектов различной степени крупности, степени дробности территории; объемом необходимых ресурсов для освоения (реконструкции); количеством собственников (арендаторов)). В проектах межевания процесс дифференциации крупного фрагмента территории на отдельные, относительно небольшие земельные участки, соизмеримые с имеющимися ресурсами, приобретает соответственно правовую основу.

Принципиальный смысл более мелкого (перспективного) деления территориальных элементов по сравнению с укрупненным (существующим) определяется тем, что планируемое деление территорий на отдельные земельные участки с градостроительной точки зрения осуществляется в направлении целесообразного и рационального освоения (использования) территории, а также тем, что отдельные земельные участки идентифицируются с конкретными пользователями.

Межевание территории ограничивает стремление многих землевладельцев инициировать изменения в конфигурации земельных участков в ущерб государственным интересам и интересам муниципального образования (его текущего существования и развития). Одной из причин возникновения проблем точности выноса сформированных границ участков является необходимость раздела существующих земельных участков между их собственниками по выделенным в судебном порядке долям.

Выбор фрагментов территории муниципального образования, потенциально способных стать объектами межевания, не может осуществиться предварительно (заранее) по причине того, что существующие градостроительные ситуации многообразны. Следовательно, иметь в наличии заблаговременно множество различных вариантов участков с собранными сведениями относительно их существующего состояния и особенностей градостроительного освоения не представляется возможным. Таким образом, для участков, различающихся величиной, протяженностью, конфигурацией, планировочными особенностями, в каждом отдельном случае необходимо выполнять индивидуальные проектные и предпроектные разработки. Это в значительной степени усложняет процедуру проектного межевания, и не способствует проведению межевание территории как массового явления. Как правило, для межевания выделяется ограниченное количество таких фрагментов территории, отличающихся проблемными градостроительными ситуациями. Наряду с этим, крайне сложно получить предварительно полную и точную информацию о том, к какой категории потенциально может быть отнесен фрагмент территории: он может быть классифицирован как жилой район, межмагистральная территория, микрорайон, квартал, набережная, территория промышленного предприятия. В связи с этим также сложно получить универсальную методическую схему разработки проекта межевания, в равной степени применимую к различным градостроительным ситуациям.

Межевание является действенным средством нормализации и упорядочения градостроительных и экономических процессов, которые могут возникнуть с течением времени на территории в результате возможного увеличения числа застройщиков. Фрагменты территории в процессе развития могут приобретать неоправданно сложную конфигурацию и создавать трудности в достижении целей рационального обустройства (пространственной организации) территорий, что в значительной степени снижает инвестиционную привлекательность территорий.

Благодаря межеванию урегулируются как существующие, так и возможные притязания собственников на смежные участки. Проблемная среда не способна служить источником привлечения и вложения инвестиционных ресурсов. Для того чтобы инициировать инвестиционную (градостроительную) активность, необходимо наличие гарантий защиты действий инвесторов.

Отвечая на подобные проблемные ситуации, межевание обозначает наиболее перспективные фрагменты территории и одновременно устанавливает взаимосвязь земельных участков в определенных границах (объектов пользования) и собственников, землепользователей и арендаторов (субъектов пользования). Без проекта межевания территории органы землеустройства не имеют правовых оснований для формирования земельных участков на местности, результат которого - ухудшение привлекательности территорий муниципальных образований. Межевание позволяет грамотно организовать территорию, являясь при этом прогнозным инструментом управления развитием ее отдельных частей, выявляя потенциально проблемные с точки зрения развития фрагменты (с течением времени подобная необходимость осознается, однако впоследствии на их преодоление требуется большее количество ресурсов и времени).

2. Проект межевания - градостроительная документация о планировке территорий муниципальных образований, устанавливающая проектные границы межевания (разделения) территории с выделением границ земельных участков, границы действия и содержание ограничений (обременений) пользования земельным участком и публичных сервитутов в соответствии с красными линиями, другими линиями градостроительного регулирования. Основанием для разработки проектов межевания является документации территориального планирования, градостроительного зонирования, правил землепользования и застройки, региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.

Проекты межевания разрабатываются в целях: эффективного использования застроенных и подлежащих застройке территорий и повышения уровня их благоустройства; обоснованного закрепления и передачи земельных участков в собственность, аренду физическим и юридическим лицам; регулирования землепользования и застройки на территории; полного и обоснованного налогообложения.

Проекты межевания могут разрабатываться для различающихся по степени и особенностям градостроительного освоения фрагментов территории, таких как застроенные и подлежащие застройке территории.

Проекты межевания могут разрабатываться по-разному: либо на основе проектов планировки территорий, либо в их составе. Проекты этого типа соответствуют различным объектам градостроительной деятельности. Для проектов межевания принято употреблять в отношении территории термин «планировочные единицы». Под планировочными единицами понимают устойчивые территориальные элементы планировочной структуры, характеризуемые высокой степенью связности процессов жизнедеятельности (микрорайон, городской квартал, парк, иной компактный массив территорий города), выделение которых имеет предметный характер и для которых разрабатываются проекты планировки территории, выявляющие красные линии застройки.

Кроме того, наличие проектов межевания необходимо при разработке землеустроительной документации для проведения процедуры установления границ земельных участков на местности и проведения кадастрового учета, а также при разработке (корректировке) градостроительной документации по планировке территории и в качестве основного материала для организации архитектурно-строительного проектирования.

3. Основными и обязательными элементами проектов межевания территорий являются границы земельных участков.

При разработке проектов межевания территорий соблюдаются следующие требования: границы проектируемых земельных участков устанавливаются в зависимости от функционального назначения территориальной зоны и обеспечения условий эксплуатации объектов недвижимости, включая проезды, проходы к ним; границы существующих землепользований при разработке схем межевания не подлежат изменению, за исключением случаев изъятия земель для государственных и муниципальных нужд в соответствии с законодательством или при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков. Межеванию не подлежат территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а также земли общего пользования. На территориях, подлежащих застройке, размеры земельных участков определяются в соответствии с нормативами градостроительного проектирования, нормами предоставления земельных участков и градостроительными регламентами, установленными правилами землепользования и застройки.

При разработке схем межевания территорий в границы земельных участков включаются территории: под зданиями и сооружениями; проездов, пешеходных дорог и проходов к зданиям и сооружениям; открытых площадок для временного хранения автомобилей; придомовых зеленых насаждений, площадок для отдыха и игр детей; хозяйственных площадок; физкультурных площадок; резервных территорий. Для сложившихся и вновь формируемых объектов недвижимости, находящихся в общей собственности нескольких организаций, выделяется единый земельный участок, размер и границы которого устанавливаются в соответствии с основным функциональным назначением объекта.

4. В проектах межевания территории наряду с земельными участками и связанными ними правами собственников недвижимости выделяются части территории, обремененные правами третьих лиц (ограничения и сервитуты). Сервитут в самом общем случае рассматривается как право ограниченного пользования чужим (соседним) объектом недвижимости. Необходимо различать публичные и частные сервитуты. Частный сервитут устанавливается в интересах одного лица или группы лиц, а публичный сервитут в интересах неопределенного круга лиц (ст.23 ЗК РФ). При разработке проектов межевания установленные ранее публичные сервитуты уточняются. В соответствии с ними землепользователи обязаны обеспечить: безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры); возможность размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним и беспрепятственный доступ на участок представителей соответствующих служб для ремонта объектов инфраструктуры и других целей. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

В ряде случаев установление публичного сервитута может быть несовместимо с существующим характером градостроительного использования территории, или затруднено. Например необходимость установления публичного сервитута может существенно ограничить возможности использования земельного участка. В таких случаях действует предусмотренная п.7 ст.23 ЗК РФ процедура, позволяющая собственнику земельного участка, землепользователю, землевладельцу требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него земельного участка с возмещением органами государственной власти или местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, компенсацию понесенных им убытков в форме денежного возмещения (платы) за ограничения в пользовании участком. Если право на земельный участок, обремененный сервитутом, переходит к другому лицу, то установленный на участке сервитут сохраняется. По требованию собственника земельного участка действие сервитута может быть прекращено в том случае, если изменились основания, по которым он был установлен.

5. При разработке проекта межевания должны соблюдаться принципы, относящиеся к процедурным вопросам: соответствия и согласованности с документацией всех уровней: территориального планирования, градостроительного зонирования, а также с проектными решениями, обозначенными в проектах планировки; методической последовательности выполнения разработок.

В структуре проектов межевания выделяются текстовые и графические материалы, в состав которых в свою очередь входят следующие материалы: ситуационный план; оценка существующей градостроительной ситуации; основной чертеж; разбивочный чертеж (если это оговорено заданием); план проектных границ межевания земельного участка (если это оговорено заданием). Ситуационный план и оценка существующей градостроительной ситуации являются необходимыми видами работ, на основании которых разрабатывается основной чертеж.

Этапность выполнения проекта межевания определяется спецификой данного вида работ. Проекты межевания разрабатываются в три основные этапа: подготовительные работы; подразделение территории планировочной единицы на земельные участки территорий и объектов; определение границ (размеров) земельного участка объекта (группы объектов), границ действия и содержание публичных и частных сервитутов, других ограничений. На каждом последующем этапе используются выполненные на предыдущих этапах разработки. В зависимости от специфики градостроительной ситуации, для которой необходимо осуществление проектного межевания, подготовительные работы могут быть разных видов. Наиболее часто на практике используют сбор и анализ исходных данных, а также натурные обследования.

В процессе сбора и анализа исходных данных используют следующие виды информационных данных: материалы инвентаризации, межевания земель и отводов земельных участков для строительства (по данным земельного кадастра); действующая градостроительная документация о планировании развития и зонировании территории в отношении к конкретным планировочным единицам, проектной документации; установленный правовой режим и разрешенное использование земельных участков; материалы регистрации прав на недвижимое имущество для выявления фактического использования территории (зданий и сооружений) и действующих прав; данные о функционировании объектов инженерного и технического обеспечения территории, используется для установления охранных зон инженерных коммуникаций, а также для определения границ земельных участков, занятых наземными инженерными сооружениями.

Данные натурных обследований выявляют фактические изменения статуса, ведомственной подчиненности, количественных характеристик (параметров) объектов планировочной единицы, изменения в жилищном фонде и другие необходимые показатели, не отраженные в документах, перечисленных ранее.

6. На основании результатов подготовительного этапа осуществляются разделение территории планировочной единицы на земельные участки территорий и отдельно размещаемых объектов. На этом этапе формулируются основные требования, предъявляемые к определению проектных границ межевания земельных участков: обеспечение рациональной планировочной организации территории, учитывающей доступ с каждого земельного участка на земли общего пользования, а также доступ к объектам инженерно-технической инфраструктуры; необходимость предотвращения появления нестандартных и неиспользуемых земельных участков (при этом земельные участки должны покрывать территорию планировочной единицы без разрывов и перекрытий); установление размеров земельных участков в границах застроенных территорий с учетом фактического землепользования, нормативов градостроительного проектирования и норм, действовавших на период застройки указанных территорий; выявление территорий, размеры которых не соответствуют предельным нормативам, установленным градостроительными и иными нормами, с учетом того, что такие территории выделяются (резервируются) для строительства объектов недвижимости при условии соответствия образовавшегося земельного участка градостроительному регламенту; установление нормы предоставления земельных участков вновь осваиваемых территорий в соответствии с действующими федеральными, региональными и муниципальными нормативно-правовыми актами, а также правилами землепользования и застройки; определение нормативных размеров земельных участков, передаваемых в общую долевую собственность собственникам жилых помещений многоквартирных домов; установление границ земельных участков объектов планировочной единицы по красным линиям, границам смежных земельных участков и проездов, естественным границам, базисным линиям, границам отводов магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное. С учетом перечисленных требований определяются проектные границы межевания участков. После вычисления площадей всех земельных участков объектов и территорий планировочной единицы подсчитывается общий баланс территории микрорайона (квартала), другого территориально-планировочного элемента.

Дополнительные графические и текстовые материалы проекта межевания выполняются в составе, определяемым заданием на проектирование для определения границ, размеров земельного участка объекта, группы объектов, а также определения границ действия публичных и частных сервитутов, других ограничений (обременений) пользования объектом недвижимости.

7. Особенности разработки проектов межевания территории зависят от специфики выделенного для межевания территориального объекта. Одним из наиболее характерных видов проектов межевания является межевание квартала и заключается в следующих операциях. В пределах квартала (выбранной территории) выделяются основные проезды и проходы, которым целесообразно придать статус элементов улично-дорожной сети. Территории этих элементов не включаются в границы отдельных участков. Требуется решение вопроса о принятии их на баланс муниципального образования. Вместе с тем, выделяется сеть транспортных и пешеходных микрорайонных связей, которые не должны исчезнуть с появлением границ земельных участков. Если линии таких связей пройдут через территории выделенных участков, они защищаются соответствующим сервитутом.

На территории выделяются объекты микрорайонного благоустройства - детские площадки, которые обременяются публичным сервитутом, позволяющим пользоваться ими жителям соседних участков. Участки для отдельных строений и комплексов (детских садов, школ и др.) межуются в целом с учетом их фактического землепользования и имеющегося землеотвода. Границами для объектов, не имеющих пятна фактического землепользования или землеотвода, являются границы смежных участков, красные линии квартала, бордюрные камни выделенных полос проездов и проходов, а также линии границ, которые устанавливаются в ходе проектной разработки проекта межевания.

При установлении границ земельных участков на территории микрорайонов исходят из тех соображений, что в результате межевания территории должно быть достигнуто такое состояние, при котором жилые здания будут обеспечены теми территориальными элементами, без которых их нормальное функционирование не представляется возможным: земельным участком, составляющим пятно застройки здания (по отмостке); подъездами, подходами к наружному входу в здания, связывающими его с общественными транспортными коммуникациями, а также транспортные коммуникации, обеспечивающие пожарную безопасность; минимально необходимой придомовой территории, обеспечивающей своим наличием гарантированного свободного воздушного пространства, необходимого для освещения, инсоляции, аэрации жилых помещений; территорией, служащей для временного хранения автотранспорта жильцов дома и их гостей, а также для иных хозяйственных целей; благоустроенными рекреационными территориями для осуществления рекреационных задач для детей и взрослых, включая зеленые насаждения; инженерными коммуникациями, связывающими внутридомовые инженерные сети зданий и сооружений, расположенными на участке с соответствующими магистральными сетями.

В составе проекта межевания территории, при определении границ (размеров) земельных участков, индивидуальные границы устанавливаются для участков, на которые распространяется действие публичных и частных сервитутов, других ограничений.

Перечень требований, которым необходимо следовать на завершающем этапе выполнения проектных разработок определяется назначением проектов межевания. Назначение проектов во многом зависит от того, для какого территориального объекта разрабатывается документация. Возможные различия назначения документации отражаются в специфике графического и текстового сопровождения проекта межевания. Технические особенности составления материалов графической части проекта межевания зависят от того, к какому из следующих видов разработок они относятся: ситуационному плану; опорному плану; основному чертежу; разбивочному чертежу. Текстовая часть проекта обычно выполняется в форме пояснительной записки, в которой даются аргументированные разъяснения по графическим материалам, а также приложения, в которых брошюруются исходные материалы, результаты деловой переписки, возникших в процессе выполнения проекта исследований и вспомогательных расчетов.

Другой комментарий к Статье 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации