Статья 16 федеральнго закона «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»

Внести в Земельный кодекс Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 44, ст. 4147; 2003, № 27, ст. 2700; 2004, № 27, ст. 2711; № 41, ст. 3993) следующие изменения:

1) абзац четвертый подпункта 1 пункта 4 статьи 30 дополнить словами "и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение)";

2) дополнить статьей 30.1 следующего содержания:

"Статья 30.1. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

2. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 381 настоящего Кодекса.

3. Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка.

В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина или юридического лица о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".

В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину или юридическому лицу, указанным в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином или юридическим лицом в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.

В случае поступления заявления о предоставлен ии в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.";

3) дополнить статьей 30.2 следующего содержания;

"Статья 30.2. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

2. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 382 настоящего Кодекса.

3. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 382 настоящего Кодекса.

4. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

5. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

6. Собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 382 настоящего Кодекса.

7. При обороте указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных подпунктом 8 пункта 3 статьи 382 настоящего Кодекса.

8. В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством.

9. В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное.";

4) статью 38 дополнить пунктами 5 и 6 следующего содержания:

"5. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 381 настоящего Кодекса.

6. Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется статьей 382 настоящего Кодекса.";

5) дополнить статьей 38.1 следующего содержания:

"Статья 38.1. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства

1. Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

2. Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

3. Аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок (далее для целей настоящей статьи - аукцион).

4. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительной орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.

5. Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка принимает решение о проведении аукциона.

6. В качестве организатора аукциона выступает продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо действующая на основании договора с ним специализированная организация.

7. Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

8. Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона.

9. Организатор аукциона не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона должен опубликовать извещение о проведении аукциона в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о проведении аукциона на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.

10. Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения:

1) об организаторе аукциона;

2) о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;

3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;

4) о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение;

5) о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы);

6) о "шаге аукциона";

7) о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;

8) о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка;

9) о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.

11. Организатор аукциона вправе отказаться от проведения аукциона не позднее чем за пятнадцать дней до дня опубликования извещения о проведении аукциона. Извещение об отказе в проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в течение трех дней в периодических печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона. Сообщение об отказе в проведении аукциона может размещаться на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования в сети Интернет. Организатор аукциона в течение трех дней обязан известить участников аукциона о своем отказе в проведении аукциона и возвратить участникам аукциона внесенные задатки.

12. Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:

1) заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка;

2) выписка из единого государственного реестра юридических лиц -для юридических лиц, выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей - для индивидуальных предпринимателей, копии документов, удостоверяющих личность, - для физических лиц;

3) документы, подтверждающие внесение задатка.

13. Организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме указанных в пункте 12 настоящей статьи документов.

14. Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона.

15. Один заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе

16. Заявка на участие в аукционе, поступившая по истечении срока ее приема, возвращается в день ее поступления заявителю.

17. Заявитель не допускается к участию в аукционе по следующим основаниям:

1) непредставление определенных пунктом 12 настоящей статьи необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;

2) непоступление задатка на счет, указанный в извещении о проведении аукциона, до дня окончания приема документов для участия в аукционе;

3) подача заявки на участие в аук ционе по продаже земельного участка лицом, которое в соответствии с федеральными законами не имеет права приобретать в собственность земельные участки.

18. Отказ в допуске к участию в торгах по иным основаниям, кроме указанных в пункте 17 настоящей статьи оснований, не допускается.

19. Организатор аукциона ведет протокол приема заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, о датах подачи заявок, о внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе с указанием причин отказа. Протокол приема заявок подписывается организатором аукциона в течение одного дня со дня окончания срока приема заявок. Заявитель становится участником аукциона с момента подписания организатором аукциона протокола приема заявок.

20. Заявители, признанные участниками аукциона, и заявители, не допущенные к участию в аукционе, уведомляются о принятом решении не позднее следующего дня после даты оформления данного решения протоколом приема заявок на участие в аукционе.

21. Организатор аукциона обязан вернуть внесенный задаток заявителю, не допущенному к участию в аукционе, в течение трех дней со дня оформления протокола приема заявок на участие в аукционе.

22. Заявитель имеет право отозвать принятую организатором аукциона заявку до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона. Организатор аукциона обязан возвратить внесенный задаток заявителю в течение трех дней со дня регистрации отзыва заявки. В случае отзыва заявки заявителем позднее дня окончания срока приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона.

23. Организатор аукциона ведет протокол аукциона, в котором фиксируется последнее предложение о цене приобретаемого в собственность земельного участка или о размере арендной платы.

24. Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются:

1) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение;

2) победитель аукциона;

3) цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы.

25. Организатор аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем.

26. Аукцион признается не состоявшимся в случае, если:

1) в аукционе участвовали менее двух участников;

2) после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене.

27. В случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 настоящей статьи, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

28. Организатор аукциона в случаях, если аукцион был признан несостоявшимся либо если не был заключен договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона.

29. Информация о результатах аукциона публикуется организатором аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона в периодических печатных изданиях, в которых сообщалось о проведении аукциона, и размещается на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".";

6) дополнить статьей 382 следующего содержания:

"Статья 382. Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства

1. Аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее для целей настоящей статьи - аукцион) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.

2. Аукцион проводится в соответствии со статьей 381 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.

3. В извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1-3, 6-9 пункта 10 статьи 381 настоящего Кодекса, должны быть указаны:

1) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка;

2) цена выкупа земельных участков, указанных в пункте 5 статьи 302 настоящего Кодекса и предназначенных для жилищного и иного строительства, в расчете на единицу площади;

3) начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства);

4) размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения;

5) способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем;

6) максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

7) максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;

8) максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

4. Дополнительно к указанным в подпунктах 6-8 пункта 3 настоящей статьи требованиям могут быть установлены другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных настоящей статьей.

5. Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок документы, указанные в пункте 12 статьи 381 настоящего Кодекса, а также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

6. Организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме указанных в пункте 5 настоящей статьи документов.

7. Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения.";

7) подпункт 2 пункта 1 статьи 49 изложить в следующей редакции:

"2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны и безопасности;

объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов.";

8) абзац пятый пункта 4 статьи 85 изложить в следующей редакции:

"В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.".

Комментрий к Статье 16

Комментируемая статья вносит целый ряд дополнений и изменений в Земельный
кодекс Российской Федерации, связанных, главным образом, с предоставлением земельных
участков для строительства.

Статья 30 ЗК РФ определяет порядок предоставления земельных участков для
строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
Оно может осуществляться с проведением работ по формированию земельных участков: 1) без
предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным
согласованием мест размещения объектов.
Подпункт первый пункта четвертого указанной статьи устанавливает, какие действия
должны быть совершены в ходе проведения работ по формированию земельного участка при
предоставлении участка для строительства без предварительного согласования места
размещения объекта. В число этих действий входит определение технических условий
подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Комментируемая статья
Закона о введении в действие Градостроительного кодекса дополняет эту норму указанием на
то, что кроме технических условий при формировании земельного участка должна
определяться также плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.
Таким образом норма ЗК РФ приведена в соответствие с нормами ст. 48 ГрК РФ о порядке
проведения архитектурно-строительного проектирования. Этой статьей ГрК РФ установлено,
что организации, осуществляющие эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения,
обязаны бесплатно в течение 14 дней по запросам органов местного самоуправления или
правообладателей земельных участков предоставить как технические условия,
(предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального
строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических
условий), так и информацию о плате за подключение. Указанные организации обязаны
обеспечить правообладателю земельного участка в установленные сроки подключение
построенного или реконструированного объекта капитального строительства к сетям
инженерно-технического обеспечения в соответствии с предоставленными техническими
условиями и информацией о плате за подключение.
Органы местного самоуправления предоставляют информацию о технических условиях
и плате за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения заинтересованным
лицам не позднее чем за тридцать дней до дня принятия решения о проведении торгов либо о
предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, для строительства либо принятия решения о предварительном согласовании
места размещения объекта капитального строительства.
Таким образом, информация о плате за подключение имеет такое же значение, как и
технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, а потому ее
предоставление включено в необходимую процедуру предоставлении участка для
строительства.
Пункты 2 и 3 комментируемой статьи дополняют нормы упомянутой выше ст. 30 ЗК РФ
двумя дополнительными статьями, устанавливающими особенности предоставления
земельных участков для жилищного строительства.
Статья 30.1, вводимая в ЗК РФ, устанавливает такие особенности по отношению к
предоставлению земельных участков, на которых будет осуществляться только строительство
жилых объектов, без комплексного освоения территории и строительства на этой территории
каких-либо иных объектов, в том числе объектов инженерной инфраструктуры; сюда
включается и индивидуальное жилищное строительство.
Если статьей 30 ЗК РФ не устанавливается, в каких случаях земельный участок для
строительства предоставляется без предварительного согласования мест размещения
объекта, а в каких - с предварительным согласованием, то новая ст. 30.1 четко определяет, что
земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, предоставляются как в собственность, так и в аренду без
предварительного согласования места размещения объекта. Так же согласно п. 2 ст. 30 ЗК
предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного
согласования мест размещения объектов осуществляется на торгах, которые могут
проводиться в форме или конкурсов, или аукционов, а п. 2 ст. 30.1 уточняет, что как продажа
земельных участков для жилищного строительства, так и продажа права на заключение
договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется только
на аукционах (единственное исключение - в случае, когда аукцион признан не состоявшимся
вследствие того, что участник был только один, этот единственный участник вправе заключить
договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка по
начальной цене аукциона).

Пункт 3 ст. 30 ЗК РФ предусматривает, что допускается передача земельных участков в
аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) при условии предварительной и
заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи
земельных участков в случае, если имеется только одна заявка. Данная формулировка
вызывала на практике неоднозначное толкование, так как не ясно, следует ли во всех случаях
производить предварительную публикацию о наличии предлагаемых к передаче земельных
участках или нет. Отсутствовала и какая-либо регламентация процедуры такого способа
передачи земельных участков - без аукциона, но с условием предварительной публикации
сведений об участках.
И вот теперь пункт 3 ст. 30.1 ЗК РФ конкретизирует названную выше норму,
устанавливая, что вопрос о том, проводить аукцион сразу или опубликовать сообщение о
приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка, решает исполнительный
орган государственной власти или орган местного самоуправления; причем для принятия
такого решения необходимо наличие заявления гражданина или юридического лица о
предоставлении земельного участка. Кроме того, в этом пункте комментируемой статьи
установлен срок, в течение которого указанные органы должны принять решение по данному
заявлению; определены средства массовой информации, в которых публикуется сообщение о
земельном участке, а также срок заключения договора аренды с лицом, подавшим оказавшееся
единственным заявление о предоставлении земельного участка.
Необходимо отметить, что в соответствии со ст. 18 Закона о введении в действие ГрК
РФ п. 2 ст. 16 этого Закона вступает в силу с 1 октября 2005 года.
Третий пункт комментируемой статьи дополняет ЗК РФ статьей 30.2, посвященной
предоставлению земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного
строительства. Определения понятия такого комплексного освоения данная статья не дает, но
судя по установленному в пункте первом перечню действий, которые включает в себя
комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства, можно сделать
вывод, что в данном случае производится застройка целого жилого квартала или микрорайона.
Поэтому кроме жилых домов, производится строительство социально-культурных объектов и
объектов инженерной инфраструктуры, производится обустройство территории.
Соответственно в случае комплексного освоения необходима подготовка документации по
планировке территории в порядке, установленном статьями 45, 46 ГрК РФ.
Как и в случае осуществления "обычного" жилищного строительства, земельные участки
для комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются без
предварительного согласования места размещения объекта. Но важное отличие состоит в том,
что первоначально такие участка могут быть предоставлены только в аренду. В собственность
могут быть получены в дальнейшем те земельные участки, на которые будет разбит этот
первоначальный участок, предоставленный для комплексного освоения, после того как будут
осуществлены планировка территории и строительство объектов инженерной инфраструктуры,
и вновь образованные участки пройдут государственный кадастровый учет. При этом
арендатору земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях
жилищного строительства, согласно п. 5 комментируемой статьи предоставлено
исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в
аренду.
Предоставление земельного участка для его комплексного освоения, также как и
предоставление земельного участка "просто" для жилищного строительства, осуществляется
на аукционе, однако кроме общего для обоих случаев порядка проведения такого аукциона,
закрепленного в комментируемой ниже ст. 38.1 ЗК РФ, для аукциона по предоставлению
земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства
статьей 38.2 установлен целый ряд особенностей.
Такие особенности установлены и подпунктами 6-8 пункта 3 ст. 38.2, к которым дается
отсылка в п. 3 комментируемой статьи. По существу они представляют собой не столько
особенности проведения аукциона, сколько особые условия договора аренды при
предоставлении земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного
строительства. Они устанавливают обязанность арендатора по такому договору провести ряд
действий по освоению земельного участка в определенные установленные сроки: подготовить
проект планировки территории и проект межевания территории в границах данного земельного
участка, выполнить работы по обустройству территории, осуществить жилищного и иное
строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
В следующем пункте комментируемой статьи закреплено право арендатора по договору
аренды земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях
жилищного строительства, передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (в
том числе отдать арендные права земельного участка в залог, внести их в качестве вклада в
уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в
производственный кооператив).

В отличие от пункта 9 ст. 22 ЗК РФ, установившего такое право для арендатора при
аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, на срок более чем пять лет, в комментируемой статье это право не зависит от
срока договора аренды. Остальные условия передачи прав и обязанностей третьему лицу
совпадают с теми, что установлены ст. 22 ЗК РФ: согласие собственника земельного участка на
такую передачу не требуется, но необходимо его уведомление; ответственным по договору
аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного
участка, за исключением передачи арендных прав в залог; заключение нового договора аренды
земельного участка не требуется; сохраняется размер арендной платы, установленный
договором, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без
согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка
прав его арендатора. Однако комментируемой статьей внесено существенное дополнение: к
новому правообладателю переходят рассмотренные выше обязанности по комплексному
освоению в установленные сроки земельного участка.
Исключительное право арендатора приобрести в собственность или аренду земельные
участки, образуемые после комплексного освоения ранее предоставленного земельного
участка (о чем упоминалось выше в комментарии) означает то, что другие претенденты на
данные земельные участки могут их приобрести только при отказе арендатора от такого
приобретения.
Поскольку новые земельные участки, образованные в границах ранее предоставленного
земельного участка после его освоения - планировки территории, возведения объектов
инженерной инфраструктуры, - предназначены непосредственно для жилищного строительства,
то осуществление такого строительства в установленные сроки и в соответствии с видами
разрешенного использования земельных участков является обязанностью того лица, которое
становится собственником или арендатором данных участков, а при их отчуждении или
передаче в аренду данная обязанность к новому собственнику, арендатору. Соответственно
комментируемой статьей предусмотрена ответственность за неисполнение как указанных
обязанностей, так и названных выше обязанностей по комплексному освоению земельного
участка, предназначенного для жилищного строительства.
В любом случае при невыполнении обязанностей в установленный срок взыскивается
неустойка в размере, определенном в п. 9 настоящей статьи, или в том размере, который
определен договором аренды. При этом в соответствии со ст. 332 ГК РФ кредитор вправе
требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того,
предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. Этой же статьей установлено,
что размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не
запрещает. В данном случае Земельный кодекс как раз такую возможность предусматривает,
однако следует иметь в виду, что из приведенной выше нормы Гражданского кодекса вытекает,
что размер неустойки договором уменьшен быть не может. В случае же, если речь идет о
собственнике земельного участка, соглашение о размере неустойки может быть оформлено
специальным договором.
Наряду с взысканием неустойки в отдельных случаях неисполнения установленных
обязанностей могут быть прекращены права на земельные участки.

Основания и порядок изъятия земельного участка, который не используется в
соответствии с его назначением, у собственника установлены Гражданским кодексом РФ
(ст. 284, 286), основания прекращения права пожизненного наследуемого владения, прав
постоянного (бессрочного) пользования, аренды и безвозмездного срочного пользования
земельным участком - Земельным кодексом РФ (ст. 45-47). В качестве одного из таких
оснований во всех перечисленных статьях указан случай земельный участок, предназначенный
для жилищного или иного строительства не используется для соответствующей цели в течение
трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается
время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог
быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств,
исключающих такое использование.
Согласно ст. 54 ЗК РФ принудительное прекращение прав на земельный участок
осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного
участка после наложения административного взыскания в виде штрафа. Нарушителю
выносится предупреждение; в случае неустранения указанных в предупреждении земельных
правонарушений в установленный срок исполнительный орган государственной власти,
вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный
участок ввиду его ненадлежащего использования в исполнительный орган государственной
власти или орган местного самоуправления, предоставивший земельный участок. Указанный
орган направляет заявление о прекращении права на земельный участок в суд. Собственнику
земельного участка в соответствии со ст. 286 ГК РФ в аналогичном случае заблаговременно
направляется сообщение об изъятии, и, если он письменно уведомит уполномоченный орган о
своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов; в
случае несогласия собственника с решением об изъятии, орган, принявший такое решение,
может предъявить требование о продаже участка в суд.
Статья 38 ЗК РФ устанавливает порядок приобретения земельного участка из земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение
договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах). Эта статья
достаточно кратко определяет основные положения, относящиеся к таким торгам (конкурсам,
аукционам). В частности, установлено, что их предметом может быть сформированный в
надлежащем порядке земельный участок с установленными границами или право на
заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца самого
земельного участка или права на заключение договора его аренды выступает исполнительный
орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом
предоставления земельных участков. Собственник же (или действующая на основании
договора с ним специализированная организация) выступает организатором торгов (конкурсов,
аукционов), определяет форму их проведения, начальную цену предмета торгов (конкурсов,
аукционов) и сумму задатка.
Однако порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже
земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков
данной статьей не определен. Такой порядок установлен постановлением Правительства РФ от
11.11.2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в
государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на
заключение договоров аренды таких земельных участков"*(242). Особенностей проведения
аукционов по продаже земельных участков или права их аренды для жилищного строительства
или комплексного освоения в целях жилищного строительства он не устанавливает Поэтому
Закон о введении Градостроительного кодекса дополняет Земельный кодекс РФ двумя новыми
статьями, которые закрепляют такие особенности, а пункт четвертый комментируемой статьи
вводит два дополнительных пункта в ст. 38 ЗК РФ, дающих отсылки к данным новым статьям.
При этом норма о том, что порядок организации и проведения аукционов по продаже
права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях
жилищного строительства определяется статьей 38.2 Земельного кодекса, согласно ст. 18
Закона о введении в действие вступает в силу с 1 октября 2005 года.
Новая ст. 38.1 ЗК РФ разделяет требования к земельным участкам, в отношении
которых будет проводиться аукцион, в зависимости от того, предназначен такой участок для
индивидуального и малоэтажного строительства или для иного жилищного строительства. В
первом случае в соответствии с п. 2 данной статьи не требуется наличия параметров
разрешенного строительства объекта капитального строительства. Это соответствует нормам
ГрК РФ, в ряде случаев устанавливающего особый, упрощенный порядок подготовки
документации, необходимый для осуществления индивидуального жилищного строительства. В
частности, для такого строительства не требуется подготовки проектной документации (ч. 3
ст. 48 ГрК РФ).

Статьей 448 ГК РФ установлено, что аукционы и конкурсы могут быть открытыми и
закрытыми. В открытом аукционе может участвовать любое лицо. В указанном выше
постановлении Правительства РФ "Об организации и проведении торгов по продаже
находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или
права на заключение договоров аренды таких земельных участков" определено, что торги
являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса; при
этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или
размере арендной платы. Разница заключается в следующем. Аукцион, открытый по форме
подачи предложений о цене или размере арендной платы, ведет аукционист, который оглашает
наименования, основные характеристики и начальную цену земельного участка или начальный
размер арендной платы, "шаг аукциона" и порядок проведения аукциона, а участники аукциона
поднимают выдаваемые им пронумерованные билеты после оглашения аукционистом
начальной и каждой очередной цены (размера арендной платы) в случае, если готовы купить
земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с этой ценой или размером
арендной платы; каждую последующую цену или размер арендной платы аукционист назначает
путем увеличения текущей цены или размера арендной платы на "шаг аукциона"; после
объявления очередной цены или размера арендной платы аукционист называет номер билета
участника аукциона, который первым поднял билет, затем он объявляет следующую цену или
размер арендной платы в соответствии с "шагом аукциона"; при отсутствии участников
аукциона, готовых купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с
названной аукционистом ценой или размером арендной платы, аукционист повторяет эту цену
или размер арендной платы 3 раза. Если после троекратного объявления очередной цены или
размера арендной платы ни один из участников аукциона не поднял билет, аукцион
завершается. Победителем аукциона признается тот участник аукциона, номер билета которого
был назван аукционистом последним.
На аукционе, закрытом по форме подачи предложений о цене или размере арендной
платы, организатор принимает предложения от участников аукциона, которые пожелали
представить их непосредственно перед началом проведения аукциона. Предложения должны
содержать цену или размер арендной платы не ниже начальных. Победителем такого аукциона
признается участник, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной
платы. При равенстве предложений победителем признается тот участник торгов, чья заявка
была подана раньше.
Согласно пункта третьего комментируемой статьи аукцион по продаже земельного
участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного
участка всегда является открытым и по составу участников, и по форме подачи заявок.
Пункты 4-6 комментируемой статьи фактически не устанавливают никаких особенностей
порядка проведения такого рода аукциона, воспроизводя нормы ст. 38 ЗК РФ.

В пункте 7 закреплено право продавца определять существенные условия договора; это
важная норма, и следует подчеркнуть, что такое право принадлежит именно продавцу, в
отличие от других прав и обязанностей по проведению аукциона, которые принадлежат
организатору аукциона, которым может быть как продавец, так и специализированная
организация, действующая на основании договора с продавцом. Продавец определяет и сумму
вносимого задатка, в то время как для аукционов по продаже иных земельных участков размер
задатка определен названным выше Постановлением Правительства РФ. И наоборот, "шаг
аукциона", который согласно данному постановлению определяет продавец, в случае
рассматриваемого нами вида аукциона устанавливает организатор, причем в пределах,
закрепленных в п. 8 комментируемой статьи.
Начальная цена аукциона определяется на основании отчета независимого оценщика,
составленного в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ (ред. от 22.08.2004 г.) "Об
оценочной деятельности в Российской Федерации"*(243).
Зафиксированная в п. 9 обязанность опубликовать сообщение о проведении аукциона
не менее чем за 30 дней до его проведения полностью соответствует норме п. 2 ст. 448 ГК РФ.
Сведения, которые должно содержать такое сообщение или извещение, также практически
совпадают с перечнем таких сведений, установленных Правительством РФ для торгов по
продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, или права их аренды. Единственное важное дополнение: среди сведений о
земельном участке как предмете аукциона обязательно должны содержаться данные о
параметрах разрешенного строительства объекта капительного строительства, о технических
условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об
информации о плате за подключение.

Порядок отказа организатора от проведения аукциона установлен ст. 448 ГК РФ, в
соответствии с которой организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться
от проведения аукциона в любое время (если иное не предусмотрено в законе или извещении),
но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения. В случае проведения
аукциона по продаже земельных участков для жилищного строительства (или права их аренды)
законом, а именно пунктом 11 комментируемой статьи, как раз установлен иной срок. Однако
формулировка данного пункта представляется неудачной - по смыслу первого предложения
получается, что отказаться от аукциона можно только до опубликования сообщения, тогда
неясно, в чем смысл такого официального отказа от аукциона, о котором никому не известно.
Видимо, речь должна идти о 15 днях до объявленного проведения аукциона либо 15 днях после
официального извещения (эти даты чаще всего совпадут, так как извещение должно даваться
за месяц до проведения аукциона). В следующем предложении также указано не ясно - с какого
момента идет отсчет трех дней, в течение которых должно быть направлено извещение об
отказе от проведения аукциона. Скорее всего, это должно быть принятие решения об отказе от
проведения аукциона. В таком случае известить участников аукциона об отказе от его
проведения следует также в течение трех дней с момента принятия решения (хотя об этом
также прямо не сказано в статье).
В соответствии со ст. 448 ГК РФ в случаях, когда организатор открытых торгов
отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам
понесенный ими реальный ущерб.

На практике при проведении торгов, в том числе аукционов по продаже земельных
участков или права их аренды, нередко возникают споры по поводу документов, которые
требуются для участия в торгах. Упомянутым выше постановлением Правительства РФ,
которое регулирует порядок проведения таких торгов, установлено только, что перечень
необходимых документов указывается в извещении о проведении торгов, но то его
устанавливает - не ясно. Поэтому важно то, что теперь Земельным кодексом, а именно пунктом
12 комментируемой статьи установлен исчерпывающий перечень документов, представляемых
заявителями для участия в аукционе по продаже земельных участков или права их аренды в
целях жилищного строительства.
Документом, подтверждающим внесение заявителем задатка, может быть выписка со
счета организатора аукциона, подтверждающая поступление на этот счет установленного
задатка.
Необходимо отметить что должна составляться опись поступивших документов, и если
заявка поступила по истечении срока ее приема, то она вместе с документами по описи, на
которой делается отметка об отказе в принятии документов с указанием причины отказа,
возвращается в день ее поступления претенденту или его уполномоченному представителю
под расписку.
Среди оснований, по которым заявитель может быть не допущен к участию в аукционе,
в п. 17 не назван случай, когда заявка подана лицом, не уполномоченным претендентом на
участие в аукционе на осуществление таких действий. Очевидно, законодатель в данном
случае исходит из того, что заявка должна подаваться претендентом лично, если это
физическое лицо, или имеющим право на осуществление подобных действий представителем
юридического лица.
Когда в данной статье упоминается о протоколах, следует иметь в виду, что всего
организатор аукциона должен составить три протокола: 1) протокол приема заявок на участие в
аукционе, 2) протокол аукциона, 3) протокол о результатах аукциона. При этом протокол приема
заявок является формой вынесения решения о допуске к участию в аукционе или отказе в
таком допуске. Здесь же, судя по всему, должны регистрироваться заявки, отозванные
заявителями.
Следует подчеркнуть, что заявитель может отозвать заявку в любой момент до начала
проведения аукциона: от того, успеет ли он сделать это до окончания приема заявок, зависит
только срок возврата ему задатка. Если он отозвал заявку позже, задаток возвращается в
течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона.

Установленный пунктом 24 перечень сведений, которые должен содержать протокол о
результатах аукциона, судя по всему, не является исчерпывающим. В частности, в нем могут
быть указаны также такие сведения, как срок уплаты стоимости, если земельный участок
продается в кредит (с отсрочкой платежа); порядок, сроки и размеры платежей, если
земельный участок продается в рассрочку.
Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в
собственность земельного участка или в счет арендной платы.
Гражданским законодательством установлена ответственность сторон за уклонение от
подписания протокола о результатах торгов: в соответствии со ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее
торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор
торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере,
а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части,
превышающей сумму задатка.
В комментируемой статье не указано, в какие сроки и в каком порядке с победителем
аукциона заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка. Упоминавшееся
выше постановление Правительства РФ о порядке проведения торгов по продаже земельных
участков и права их аренды устанавливает, что протокол о результатах торгов является
основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды
земельного участка, и такой договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня
подписания протокола. Однако Гражданский кодекс РФ в п. 5 ст. 448 четко закрепляет правило
о том, что протокол о результатах торгов имеет силу договора. Если же предметом торгов было
только право на заключение договора (в данном случае - право на заключение договора
аренды), такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного
указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

Соответственно применительно к рассматриваемым нами отношениям действует норма ГК РФ
как нормативного акта, обладающего более высокой юридической силой. Таким образом, при
продаже земельного участка для жилищного строительства или комплексного освоения в целях
жилищного строительства силу договора купли-продажи имеет протокол о результатах
аукциона, а если на аукцион выставлялось право на заключение договора аренды, такой
договор должен быть заключен в течение 20 дней.
Если аукцион проведен с нарушением правил, установленных законом, он может быть
признан судом недействительным по иску заинтересованного лица (им может быть продавец,
организатор, участник аукциона). В соответствии со ст. 449 ГК РФ признании е торгов
недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим
торги.
Следует отличать недействительный аукцион от несостоявшегося. В п. 26 указаны те
два случая, когда аукцион признается несостоявшимся, причем в первом случае единственный
участник аукциона приобретает право в течение десяти дней заключить договор купли-продажи
или аренды земельного участка по начальной цене аукциона, и лишь в случае его отказа от
заключения договора организатор вправе провести повторный аукцион.
В п. 29 комментируемой статьи не указано, какие сведения должна содержать
публикуемая информация о результатах проведения аукциона. Видимо, главное, что она
должна содержать, это наименование органа государственной власти или органа местного
самоуправления, принявших решение о проведении торгов, наименование организатора торгов,
имя (наименование) победителя торгов, местоположение, площадь, границы, кадастровый
номер земельного участка.
Аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его
комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится в основном в том же
порядке, который установлен рассмотренной ст. 38.1 ЗК РФ, однако существует целый ряд
особенностей проведения аукциона в отношении таких земельных участков, и они закреплены в
ст. 38.2. Особенности связаны прежде всего с тем, что в данном случае продажа земельного
участка не осуществляется, а также с тем, что арендатор имеет целый ряд обязанностей по
комплексному освоению земельного участка, и этот участок после его освоения делится на ряд
самостоятельных земельных участков, на которых будет осуществляться жилищное
строительство.

Требования к земельному участку, являющемуся предметом аукциона, состоят в
данном случае только в том, что он должен пройти государственный кадастровый учет.
Определения разрешенного использования этого земельного участка, также как параметров
разрешенного строительства объектов капитального строительства и условий их подключения к
сетям инженерно-технического обеспечения, не требуется.
Соответственно и в извещении о проведении аукциона указываются сведения только о
местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об
ограничениях его использования и о кадастровом номере земельного участка.
Начальной ценой аукциона в данном случае будет начальная цена права на заключение
договора аренды земельного участка. Но изначально должен быть определен и размер
арендной платы, которую должен будет вносить победитель аукциона в случае заключения с
ним договора аренды. Эта плата определяется на единицу площади - с расчетом на то, что в
пределах данного земельного участка в дальнейшем будут выделены отдельные участки. То же
самое и с ценой выкупа - поскольку эти новые земельные участки, предназначенные для
жилищного строительства, в дальнейшем могут быть приобретены в собственность.
Подпунктами 6-8 пункта 3 комментируемой статьи определены основные обязанности
арендатора по освоению земельного участка. Последствия их неисполнения определены
подпунктами 8 и 9 ст. 30.2 ЗК РФ (см.выше в данном комментарии).
Дополнительные требования, о которых идет речь в п. 4, поскольку не должны повлечь
дополнительных расходов победителя конкурса, в извещении могут не указываться.
Так как в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого
приобретается на аукционе, в дальнейшем будет проводиться планировка и межевание
территории, выделение новых земельных участков, на которых будет проводиться застройка,
заявители должны представить среди прочих обязательных документов свои предложения на
сей счет.
Ст. 49 ЗК РФ регулирует порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных
участков для государственных или муниципальных нужд. В п. 1 этой статьи установлено, что
такое изъятие осуществляется в исключительных случаях, и перечислены три вида таких
исключительных случаев, среди которых - размещение объектов государственного или
муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих
объектов. В научной литературе и на практике неоднократно отмечалось, что эта норма
вызывает неоднозначное толкование: не совсем ясно, какие объекты могут считаться
объектами государственного и муниципального значения, и это дает повод к различным
злоупотреблениям, в частности, земельные участки изымаются под строительство зданий
государственных учреждений, производственных предприятий, жилых домов. Поэтому и
потребовалось внесение дополнения в подпункт 2 п. 1 указанной статьи, установившего
исчерпывающий список таких объектов. Он включает только объекты, связанные с энергетикой,
транспортом, обеспечением деятельности естественных монополий, а также обороной и
безопасностью.

Ст. 85 ЗК РФ посвящена составу земель поселений и зонированию территорий. В п. 4
указано, в каких случаях земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости
не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон, и
определено, что такие участки и объекты могут использоваться без установления срока
приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев,
если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников
истории и культуры. При этом в следующем абзаце закреплялось, что органом местного
самоуправления устанавливается срок приведения видов использования земельного участка и
прочно связанных с ним объектов недвижимости в соответствие с градостроительным
регламентом или запрет на использование земельного участка и прочно связанных с ним
объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом.
При этом оставалось неясным, в каком случае может быть наложен такой запрет. Законом о
введении в действие Градостроительного кодекса РФ в рассматриваемый абзац внесены
изменения, он приведен в соответствие с приведенной выше нормой этой же статьи ЗК РФ, и
теперь запрет на использование таких участков и объектов может быть наложен только в
случаях опасности для жизни или здоровья человека, окружающей среды или объектов
культурного наследия.