Статья 30. Правила землепользования и застройки

СТ 30 ГрК РФ.

1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2. Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

5. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Границы указанных зон и территорий могут отображаться на отдельных картах.

5.1. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, в случае планирования осуществления такой деятельности. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте.

6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Комментарий к Ст. 30 Градостроительного кодекса РФ

1. Правила землепользования и застройки дополняют и развивают основные направления правового регулирования градостроительной деятельности, обозначенные на стадии разработки документов территориального планирования, являясь, таким образом, средним звеном в правовом механизме градорегулирования. Это означает, что посредством правил землепользования и застройки осуществляется взаимосвязь двух других групп градостроительной документации: территориального планирования и планировки, а также оказывается регулирующее воздействие на экономическую деятельность правообладателей отдельных объектов недвижимости на территории муниципального образования.

Основными принципами градостроительного зонирования являются: сочетание частных и публичных интересов при разработке правовых основ разрешенного использования территорий; обеспечение права человека на благоприятные условия жизнедеятельности; ответственность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности населения, включая возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц при осуществлении градостроительного зонирования; платность использования земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства; необходимость создания благоприятного инвестиционного климата для всех видов строительства, развития оборота недвижимости на соответствующей территории; учет прогнозов социально-экономического развития территорий, их географических, природно-климатических, культурных, демографических и иных особенностей; приоритет сохранения культурно-национальной самобытности, систем исторических поселений, природного наследия; участие граждан и их объединений в принятии решений в сфере градостроительной деятельности; соблюдение права граждан на своевременную, полную и достоверную информацию о состоянии и изменении среды жизнедеятельности.

Вытекающие из данных принципов и сформулированные в ч.1 комментируемой статьи цели градостроительного зонирования достигаются посредством реализации следующих мер: осуществление территориального планирования на основе детального анализа, оценки состояния среды жизнедеятельности и мер, необходимых для реализации планов и программ в области зонирования и инвестиционного развития; необходимости учета современных условий и требований в сфере градорегулирования при разработке документации, обосновывающей экономическую целесообразность и эффективность инвестиций, а также разработке градостроительных нормативов и правил; государственной поддержки приоритетного развития территориальных зон, применительно к которым существует публичный интерес; упорядочения и упрощения порядка согласования инвестиционных проектов и подготовки исходно-разрешительной документации; регламентации порядка и процедур осуществления контроля и надзора за соблюдением градостроительных и иных нормативов и правил, требований безопасности с целью снижения административных барьеров; установления гарантий равной защиты прав и законных интересов всех правообладателей недвижимости.

В задачи проведения градостроительного зонирования входит обеспечение: государственного учета, технической инвентаризации, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, статистической отчетности; взаимодействия органов государственного, муниципального и общественного контроля (надзора) в области: использования и охраны земель, охраны окружающей среды, культурного наследия, санитарно-эпидемиологического надзора, пожарной безопасности, налогов и сборов и т.д.; установления границ территориальных зон исходя из сложившегося землепользования и наличия природных объектов, трасс линейных сооружений и иных особенностей; своевременного предоставления населению полной и достоверной информации об осуществляемой либо планируемой градостроительной деятельности, предоставление реальной возможности населению по участию в обсуждении такой деятельности, учет мнения населения органами публичной власти; развития рынка страхования недвижимости, а также снижения рисков при совершении сделок с имуществом; исполнения иных функций, предусмотренных законодательством.

2. Разработка правил землепользования и застройки позволяет снять большую часть проблем, связанных с поиском ресурсов пространственного развития территории. В результате разработки документации этого типа возникает реальный территориальный объект градостроительной деятельности (муниципальное образование и его часть), что позволяет достаточно быстро и эффективно реагировать на динамику изменения состояния территории.

В зависимости от интенсивности градостроительных изменений недвижимости, муниципальное образование (особенно городской округ) испытывает потребность в больших или меньших территориальных ресурсах для последующего развития. Так, городскому округу свойственна неравномерность пространственного освоения территории. С большей степенью интенсивности осваивается центральная часть города. В городском центре постоянно происходит процесс функциональных и пространственных преобразований, осваивается подземное пространство, расширяются и надстраиваются существующие объекты. Все это свидетельствует о том, что привлекательность для застройки и реконструкции центральных территорий города высока. Вследствие того, что территориальные ресурсы центра города не бесконечны, методом зонирования выделяются территории, способные по совокупности факторов служить ресурсами пространственного развития. Тенденции последних десяти лет показали, что имевшиеся резервы интенсификации использования территории в крупнейших городах России практически исчерпали себя. В целом ряде случаев это привело к характерным негативным ситуациям, преодолеть которые, не прибегая к использованию инструмента градостроительного зонирования, практически не возможно. Поэтому именно Правила землепользования и застройки призваны служить документальным основанием для принятия различного рода градостроительных решений, взаимоувязывая ресурсный потенциал территории и перспективы ее развития.

В основу разработки правил землепользования и застройки положено зонирование территории, рассматриваемое как ведущее направление градостроительной деятельности. Введением зонирования преследуются определенные цели реализации пространственной политики органов публичной власти, поскольку оно целенаправленно регулирует обеспечение защиты территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; предотвращения чрезмерной концентрации населения и производства; загрязнения окружающей среды; обеспечивает надлежащее состояние особо охраняемых природных территорий, объектов культурного наследия, а также земель сельскохозяйственного использования и лесов городских и сельских поселений.

Градостроительным зонированием, результатом которого являются правила землепользования и застройки, осуществляется разделение территории муниципального образования на различные территориальные зоны с установлением границ этих зон, каждая из которых наделяется своим, дифференцированным правовым статусом. При этом наряду с установлением некоторых видов стимулирования градостроительной деятельности, могут вводиться и определенные ограничения на отдельные виды землепользования. Следовательно, характер градостроительного освоения (реконструкции) территории регулируется посредством, как повышения, так и намеренного понижения привлекательности использования отдельных территорий и земельных участков, что также позволяет выявить территории и земельные участки, необходимые для реализации публичных интересов.

Экономическая основа зонирования заключается в установлении возможностей регулирования отношений собственности (аренды) недвижимости посредством создания механизма компенсации инвестиционных вложений. В действии компенсационного механизма открываются новые возможности дополнительного притока частных инвестиций. Привлекая частные средства в программы развития муниципального образования, органы местного самоуправления реализуют публичный интерес при значительном снижении расходов бюджетных средств, тем более, что на практике отчисления из местного бюджета на градостроительные нужды предельно ограничены, нерегулярны и нередко выделяются по остаточному принципу.

Процедура зонирования, направленная на разработку правил землепользования и застройки, в корне меняет характерную ситуацию, при которой строительные изменения недвижимости производятся лицами, которым эта недвижимость не принадлежит на долгосрочной основе. Практика показывает, что для принятия инвестором принципиального решения о целесообразности финансирования инвестиционно-строительных проектов необходимо определенно знать процедуру, нацеленную на результат (приобретение права собственности или права долгосрочной аренды земельного участка).

Градостроительное зонирование обеспечивает необходимость фиксации таких характеристик территории, как определенный набор стимулов и ограничений в форме перечня видов разрешенного использования, предельных размеров и параметров строительства на указанных участках. Именно эти характеристики способны дифференцировать огромную нерасчлененную массу городской застройки.

Положения, указанные в утвержденных правилах землепользования и застройки, значительно расширяют круг потенциальных участников градостроительной деятельности, практически исключая действие субъективного фактора. Фрагмент территории города существует и способен подвергаться различного рода изменениям относительно независимо от собственников, права которых закреплены за данным участком. Зафиксированные характеристики участка также действуют независимо от того, сохраняется ли право собственности за субъектами экономической деятельности. Участок земли становится ликвидным благодаря обозначенным характеристикам. Права долгосрочной аренды усиливают инвестиционный эффект вследствие того, что участок становится объектом рыночного оборота. Переход земельного участка от одного собственника к другому, благодаря действию механизма правового зонирования, не влечет за собой прекращения градостроительной деятельности на нем, а даже, напротив, способен интенсифицировать процессы преобразований.

Правила землепользования и застройки строго регламентируют действия, направленные на изменения состояния территории, требуя от каждого нового собственника или арендатора совершение градостроительных мероприятий в определенных рамках в соответствии с установленными характеристиками. Закрепление права долгосрочной аренды земельного участка за собственником недвижимости значительно повышает гарантии инвестирования и снижает уровень рисковых вложений. В том случае, если какой-либо собственник (арендатор) вынужден или имеет желание приостановить строительную деятельность на своем земельном участке, наличие Правил является определенной правовой гарантией того, что произведенные им инвестиционные вложения не пропадут.

3. Процедура градостроительного зонирования позволяет эффективно регулировать градостроительные преобразования на территории муниципального образования. Это становится возможным благодаря тому, что градостроительная деятельность регламентируется и приводится в соответствие с финансовыми ресурсами (наличием инвестиционного интереса реальных застройщиков).

Во-первых, средства частных инвесторов направляются в определенном объеме на финансирование планировочных работ по упорядочению градостроительной организации территории муниципального образования. Выражая намерения по освоению того или иного земельного участка, например, на территории городского округа, застройщик вынужден, подчиняясь градостроительному зонированию, подготавливать схемы или проекты межевания. Частично эти работы выполняются на средства инвесторов, заинтересованных в осуществлении застройки. Таким образом, городские проблемы реализуются со значительным снижением доли расходов муниципальных средств бюджета.

Во-вторых, градостроительное зонирование активизирует процессы на рынке недвижимости. Необходимость проведения межевания территории муниципального образования рассматривается как неотъемлемая часть зонирования. В результате межевания будут получены сформированные земельные участки, подготовленные для вовлечения в оборот. Закономерна последующая активизация проведения аукционов по продаже сформированных земельных участков или права их аренды, а в бюджет муниципального образования (особенно городского округа) будут поступать значительные денежные средства.

В-третьих, появляются дополнительные доходы бюджета в результате продажи права на заключение договора аренды земельных участков, а также от взимания земельного налога и арендной платы за землю. Полученные средства должны быть предназначены для практической реализации градостроительных мероприятий и разработки градостроительной документации. Повышение объема привлекаемых финансовых средств не является конечной целью градорегулирования. Инвестиционные ресурсы представляют собой лишь средство достижения конечной цели - активизации градостроительной деятельности в публичных и частных интересах.

Разрабатываемые и утверждаемые нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления планы зонирования территории сегодня позволяют определить приоритеты инвестирования целенаправленно и мотивированно, согласуясь с интересами инвестора и сохраняя градостроительную целостность территорий городских и сельских населенных пунктов.

4. Как уже отмечалось, территориальные зоны устанавливаются в результате градостроительного зонирования. Необходимо отметить, что кроме градостроительного зонирования, действующее законодательство упоминает еще около десяти различных малосвязанных друг с другом видов «зонирования», в том числе ценовое зонирование, экономическое зонирование, кадастровое зонирование, территориальное оценочное зонирование и т.д. (Постановление Правительства РФ от 26 июня 1999 г. № 694 «О Федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы»). В других нормативно-правовых актах упоминается строительное зонирование, функциональное зонирование, экологическое зонирование нескольких видов (например, зонирование Байкальской природной территории или функциональное зонирование в национальных парках), зонирование территории для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений и ряд иных разновидностей. Большинство из предусмотренных разновидностей зонирования как правовой процедуры и дальше будут сосуществовать с градостроительным зонированием, не вступая в противоречие с его задачами и решая свои.

В механизме правового регулирования институт градостроительного зонирования занимает особое место. Он содержит критерии правомерности поведения субъектов земельных и иных правоотношений, поскольку конкретизирует признаки соста¬вов административных (и не только) правонарушений, зафиксированных в бланкетных правовых нормах, выступает в ка¬честве критерия правомерности (противоправности) поведения субъектов правоотношений. Состояние таких институтов, как право на благоприятную окружающую среду, ответственность за земельные и иные правонарушения (самовольная постройка и т.д.) зависит от использования земельного участка в соответствии с градостроительными регламентами, установленными для каждой территориальной зоны.

Из числа правомочий собственника земельного участка (владение, пользование, распоряжение) градостроительное зонирование (как и вообще градостроительное законодательство) затрагивает реализацию только одного из них - правомочия пользования земельным участком, регулируя его в публичных интересах.

5. Специфика современной градостроительной деятельности предъявляет особые требования к форме документов, посредством которых осуществляется регулирующее воздействие на поведение участников градостроительных правоотношений. Поэтому в структуре правил землепользования и застройки выделяются три отдельных блока, объединенные общими принципами формирования, но различающиеся содержанием материалов, образующих каждый блок:

а) порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений. Наряду с пятью положениями, указанными ч.3 комментируемой статьи и детализированными в иных статьях ГрК РФ, указанный порядок включает и положения о регулировании «иных» вопросов землепользования и застройки. В состав таких «иных» вопросов могут входить различные аспекты градостроительной подготовки земельных участков, например, в части реконструкции объектов капитального строительства, межевания, порядка осуществления подготовки земельных участков на землях общего пользования и т.д.

б) карта градостроительного зонирования. Главное назначение данной карты – графическое отражение территориальных зон. Допускается составление как единой (общей) карты городского округа (поселения), так и нескольких карт по районам города (сельским населенным пунктам), либо отдельных карт по ограничениям (отдельно карты санитарно-защитных зон, отдельно карты водоохранных зон, карты объектов культурного наследия и т.д.). Такие зоны с особыми условиями могут располагаться как в пределах одной территориальной зоны, так и в нескольких. При этом вне зависимости от составления отдельных карт, на общей карте градостроительного зонирования должны фиксироваться границы зон с особыми условиями использования территорий. Таким образом, формы подачи материала ГрК РФ не определяет императивно.

Кроме того, определены следующие базовые нормы зонирования:

- принадлежность участка только к одной зоне (не допускается ситуация, когда половина земельного участка войдет в жилую зону, а половина участка попадет в производственную);

- территориальные зоны не устанавливаются применительно к одному земельному участку. Данная норма является логичным продолжением стратегии градорегулирования, заложенной в старом градостроительном кодексе и следующим шагом по отношению к ЗК РФ, не содержащему такого правила. Данная норма ориентирована на перспективное развитие территорий муниципальных образований. При этом она сформулирована не императивно и допускает установление территориальной зоны для одного земельного участка в виде исключения.

Отличительной особенностью карты градостроительного зонирования является закрепление ее правового значения (некоторой аналогией такого подхода законодателя является установление правового значения дежурной кадастровой карты в документах государственного земельного кадастра).

в) градостроительные регламенты.

6. Процесс разработки карты градостроительного зонирования осуществляется на основании принятого порядка применения правил землепользования и застройки с последующим установлением на ее основе соответствующих градостроительных регламентов. В карте зонирования территории конкретизируются направления реализации государственной пространственной политики, определяемые в документации территориального планирования, исходя из перспектив социально-экономического развития территорий, их природно-климатических условий, демографических, исторических, культурных и иных особенностей.

Разработка карт зонирования основывается на прогнозах социально-экономического развития территории, сведениях о состоянии среды жизнедеятельности, инженерной, транспортной и социальной инфраструктурах, инженерной защите территорий, инженерно-геологической изученности и экологической обстановки, объектах культурного и природного наследия, оценочных зонах.

Основным назначением карт градостроительного зонирования территории является: введение градостроительных регламентов, придание им правового статуса и обеспечение правовых гарантий по использованию земельных участков и иных объектов недвижимости для их правообладателей, а также лиц, желающих приобрести право собственности (аренды) на земельный участок; создание условий (установление параметров) для реализации целенаправленной градостроительной политики, перспективного развития территории и формирования земельных участков, их предоставления с применением процедур публичных торгов; привлечение инвестиций в развитие земельных участков и иных объектов недвижимости посредством предоставления возможности выбора наиболее эффективного варианта использования земельных участков и иных объектов недвижимости в пределах, установленных градостроительными регламентами; соизмеримость публичных (государственных и муниципальных) и частных интересов в решении вопросов пространственной организации территории, реализации планов развития территорий муниципальных образований с учетом необходимости сохранения природной и культурно-исторической среды; обеспечение свободного доступа граждан к информации с целью их участия в принятии решений по вопросам землепользования и застройки посредством проведения публичных слушаний.

На основании целей использования схем зонирования формулируется комплекс практических задач, которые реализуются в документах в форме разработки определенных градорегулирующих мероприятий. Среди них приоритетными являются: установление территориальных зон, их границ, целевого использования и функционального назначения территорий; ограничений, накладываемых на характер градостроительного освоения (реконструкции) территории; выявление планировочных элементов территории и их параметров, определяющих сферу взаимных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований; уточнение требований к регулированию использования территорий и их экономической оценке; выделение резервных и иных территорий, условно возможных для освоения их строительством, а также в различной степени неблагоприятных для использования, подверженных природным и техногенным процессам; иные обязательные для учета меры.

Карта зонирования в графическом выражении представляет собой схему дифференцированного градостроительного использования (освоения), в которой каждой из зон соответствует определенный перечень условий. Эти условия прозрачны и доступны каждому участнику градостроительной деятельности. Тем самым создаются предпосылки перехода от прямого административного управления к эффективному косвенному экономическому регулированию процесса взаимодействия участников градостроительной деятельности.

Установленные правилами землепользования и застройки положения становятся, с одной стороны, обязательными, а с другой, создают равноправные условия и предоставляют свободу выбора правообладателям недвижимости.

Карта зонирования является приоритетным видом документации в системе правил землепользования и застройки. В ней определяются: черты (границы) населенных пунктов в пределах муниципальных образований; границы территориальных зон с установленным правовым режимом, включая стимулы и ограничения по поводу пользования недвижимостью; границы оценочных зон для определения стоимости земельных участков и массовой оценки недвижимости; территории, условно возможные для освоения их строительством, а также в различной степени неблагоприятные для использования; санитарно-защитные, защитные и охранные зоны производств, особо охраняемых природных территорий, объектов культурного наследия, инженерных и транспортных сооружений и коммуникаций; границы земель лесного фонда, водного фонда, земель особо охраняемых природных территорий федерального, регионального и местного значения, земель обороны, а также границы земель сельскохозяйственного назначения, расположенных за пределами черты населенных пунктов; границы городских лесов и лесов сельских поселений, иных категорий зеленых насаждений с многолетним циклом развития, зон распространения паводков, подтоплений, площадей залегания полезных ископаемых; зоны ограниченного использования территорий в районах опасных природных и техногенных процессов, в том числе зоны повышенного шума, вибрации, загрязнения окружающей среды тепловыми, электромагнитными, ионизирующими, радиационными излучениями и другими видами физических воздействий, а также зоны селей, цунами, высокой сейсмичности; границы территорий размещения земельных участков существующих объектов, находящихся в публичной собственности, предлагаемые зоны резервирования территорий для их размещения; другие зоны.

Утвержденная карта зонирования обязательна для соблюдения всеми субъектами градостроительной деятельности. Для согласования правил землепользования и застройки, в отличие от документов территориального планирования, не требуется специальной подготовки обосновывающих материалов (ввиду отсутствия в составе правил обязательного компонента - обосновывающих материалов). В качестве обосновывающих (по сути) материалов используются схемы территориального планирования соответствующего уровня, состоящие из текстовой и картографической частей. В текстовой части этих материалов содержится анализ вариантов решения задач территориального планирования; характеристики и показатели предлагаемых решений и мероприятий; описание и обоснование предложений по начальному этапу их реализации.

В картографической части материалов содержится информация о состоянии территории (оценка территории для целей ее комплексного развития и размещения градостроительных объектов); характере существующего использования территории, границах земель; возможностях развития, включая стимулы, запреты и ограничения использования территории и предложения по территориальному планированию. Картографические материалы (карта зонирования) правил землепользования и застройки формируют основу для разработки точных параметров и условий градостроительного использования территории, определяя принципы их реализации на практике. Благодаря наличию строгих регулирующих мер правила землепользования и застройки рассматриваются как документ, гарантирующий принятие эффективных решений правообладателями недвижимости.

7. Регламентный принцип (назначение определенных ограничительных условий) использования территории (недвижимости) является основным в современной системе градостроительной деятельности. Сущность регламентации заключается в согласовании интересов различных пользователей территории на правовой основе. Необходимость использования регламентных принципов в процессе разработки градостроительной документации объясняется тем, что они позволяют регулировать отношения правообладателей недвижимости. Права собственности (аренды) закрепляются за конкретными, реально существующими субъектами градостроительной деятельности и потребителями ее результатов. Правообладатели недвижимости взаимодействуют в условиях рынка, что обусловливает необходимость оформления правоотношений, связанных с использованием территории и ее застройки. Для упорядочения таких правоотношений необходимо наличие комплекса условий, задающих определенные рамки взаимной деятельности.

Градостроительная регламентация преследует цели обеспечения согласования интересов, приведение их в идеале к балансовым соотношениям. Баланс интересов отражается в составе и содержании градостроительных (планировочных) регламентов. Регламенты обеспечивают устойчивые и относительно постоянные связи между содержанием мероприятий по пространственному преобразованию территории в графической форме, закрепляемым в карте градостроительного зонирования, и в текстовой форме (описание регламентных параметров), в совокупности формирующих правовые основы реализации территориальной политики, проводимой органами публичной власти соответствующего уровня.

Практическое воплощение и контроль над выполнением правил землепользования и застройки обуславливается установлением связей между обозначенным типом территориальной зоны и правовым режимом использования территории в границах каждой зоны. Эти связи обеспечиваются соответствующими инструментами - регламентами, выполняющими регулирующую роль и повышающими объективность принимаемых градостроительных управленческих решений.

Взаимодействие правового и экономического механизмов градостроительного зонирования осуществляется следующим образом. Недвижимость оценивают с позиций ее доходности. Для этих целей производят анализ эффективности существующих видов использования недвижимости, сравнивают существующее состояние использования участка и его перспективы, определяют планируемый функциональный набор программ. Многофункциональность является сигналом повышения доходности использования территории. Далее рассчитывают в пропорциональном соотношении функциональное наполнение недвижимости. В итоге получается фактическая картина, показывающая, благодаря каким видам использования участка может быть получен наивысший экономический результат.

Определением такой сущности регламента подтверждается реалистичное содержание документации градостроительного зонирования, что и создает основу построения правовых отношений участников градостроительной деятельности.

Другой комментарий к Статье 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации